Ипотечные ставки вернулись к уровню 2006 года

В Свердловской области в августе произошел рост значения индекса ФОСБОРН - средневзвешенного показателя оптимальных предложений по ипотеке. В российских рублях и в иностранной же валюте наблюдался либо небольшой рост значений индекса, либо стагнация на прежнем уровне (рис. 1). Рост лучших ставок произошел среди большинства программ по новостройкам, по загородной недвижимости, по отдельным программам на вторичном рынке.

В Свердловской области значение Индекса ФОСБОРН в августе составило 10,12% в иностранной валюте и 11,75% в рублях.

Рис. 1. Динамика Индекса ФОСБОРН по итогам августа 2008 г. (Свердловская область)

Среди основных факторов резкого повышения ставок можно назвать заметно подорожавшие кредиты на международных рынках, где фондировались российские банки. Кроме того, Центробанк РФ проводит целенаправленную политику сдерживания инфляции: с января по август 2008 г. повышение ставки рефинансирования проводилось четыре раза, и дважды возрастала норма обязательных резервов. Таким образом, все действия ЦБ РФ направлены на уменьшение денежной массы в обращении и снижение потребительского спроса на товары и услуги. Многие крупные банки за это время не один раз корректировали свои программы как депозитные, так и кредитные.

Естественно, коснулись изменения и ипотечных банковских программ. В августе лучшие предложения по некоторым важным сегментам рынка в очередной раз продемонстрировали рост. Поэтому Индекс ФОСБОРН и в иностранной валюте, и в российских рублях второй месяц подряд фиксирует рост лучших ставок.

О том, что ипотека не становится доступнее, свидетельствует регулярный рост ставок по программам многих банков, повсеместное сокращение программ без первоначального взноса, более жесткий андеррайтинг потенциальных заемщиков со стороны банков, высокий уровень цен на жилье в регионе, а также, как следствие, смещение спроса в пользу программ с большими сроками кредитования (рис. 2). Например, на срок свыше 15 лет ипотеку берет 44% от всех ипотечных клиентов. И данный сегмент заемщиков увеличился с начала года более чем на 12%.

Более того, прогнозы на ближайшее будущее далеки от утешительных. Эксперты ФОСБОРН ХОУМ отмечают, что в сентябре рост процентных ставок продолжится. Получается, что с каждым месяцем ипотека становится все менее доступной. Сейчас, к примеру, на получение кредита на покупку самой недорогой «однушки» в Екатеринбурге без первоначального взноса может рассчитывать лишь семья (2 взрослых и ребенок) с подтвержденными доходами в 55-60 тыс. рублей.

Кроме того, Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК) с 15 сентября намерено радикально поменять подход к выкупу закладных и ценообразованию по ипотеке. АИЖК будет выкупать все кредиты в зависимости о конъюнктуры на момент выкупа. Эти изменения могут привести к тому, что ряд банков может вообще закрыть предложения по ипотеке. В итоге весь объем спроса сосредоточится у крупных федеральных банков, которые сохранят этот продукт. Заемщикам же в этом случае придется «выстраиваться в очередь» на рассмотрение заявок на кредит.